房地產(chǎn)-房地產(chǎn)調(diào)控的松綁及雙軌制情況分析_研究報(bào)告

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房地產(chǎn)調(diào)控的松綁及雙軌制情況分析
http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2011-3-12

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2011-2015年中國土地儲備行業(yè)現(xiàn)狀分析及投資風(fēng)險(xiǎn)

【出版日期】 2011年3月【報(bào)告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個【印

2011-2015年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析及投資

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2011年中國物業(yè)管理市場投資分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告

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2011-2015年中國東營房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競

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　　歐債危機(jī)再起以及沙特動蕩加劇，將可能影響我國出口經(jīng)濟(jì)、加劇輸入性通脹壓力，令我國面臨"滯漲"風(fēng)險(xiǎn)。而"商品房體系+保障房體系"雙軌制，在有調(diào)控房價、促進(jìn)民生的同時，其巨額投資也拉動了經(jīng)濟(jì)增長，減緩了"滯漲"的風(fēng)險(xiǎn)。從長遠(yuǎn)而言，雙軌制有助于房地產(chǎn)調(diào)控的松綁，利好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

　　一、歐債危機(jī)、沙特動蕩加劇"滯脹"風(fēng)險(xiǎn)

　　7日、10日，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪相繼下調(diào)希臘、西班牙主權(quán)信用評價。此外，9日大公國際也將葡萄牙本、外幣國家信用等級從A-下調(diào)至BBB+，前景展望是負(fù)面。平靜多時的歐債危機(jī)，再起引起了人們的擔(dān)憂。誰料想，"屋漏偏逢連陰雨".世界上最大的石油生產(chǎn)國沙特，受到中東北非危機(jī)的影響，國內(nèi)也開始出現(xiàn)了動蕩。10日，在沙特東部，為驅(qū)散數(shù)百名示威群眾，警察向示威者開槍并造成三人受傷，由此加劇了國際社會對高油價的擔(dān)憂。

　　倘若，沙特出現(xiàn)較大的動蕩，必將極大地推高油價，令全球通脹風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加。假如通脹風(fēng)險(xiǎn)加劇，歐洲央行為了應(yīng)付輸入性通脹，將有可能加速加息步伐。加息，則意味著"借新債，還舊債"的融資成本加大。而三四月份，歐元區(qū)國家大量債券到期，屆時將給各國帶來嚴(yán)峻考驗(yàn)，令歐債危機(jī)這枚炸彈隨時可能引爆。

　　假如歐債危機(jī)再次爆發(fā)，勢必影響著我國出口經(jīng)濟(jì)的增長。這使得我國在承受輸入性通脹壓力的同時，經(jīng)濟(jì)增長也受到了影響。這就需要中央發(fā)揮執(zhí)政智慧，防范"滯漲"風(fēng)險(xiǎn)，減少不利影響。

　　二、住房雙軌制解控通脹、保增長和促民生困局

　　按目前情況來看，中央決定今明兩年各建1000套保障房，是一個化解"滯漲"風(fēng)險(xiǎn)，又促進(jìn)民生、維護(hù)穩(wěn)定的好方子。

　　房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。1998年亞洲金融危機(jī)、2003年非典時期以及2008年金融危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與壯大數(shù)次挽救國民經(jīng)濟(jì)于危難之中。然而，近年來房價的過快增長遠(yuǎn)超出了民眾承擔(dān)能力，也加劇了人們通脹預(yù)期，導(dǎo)致民怨四起，危害穩(wěn)定。此前一味地單純調(diào)控房地產(chǎn)，既難以打壓房價，也威脅著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長。而保障房的大規(guī)模建設(shè)，早已經(jīng)在體制上打破了之前的房地產(chǎn)在死胡同徘徊的僵局，"商品房體系+保障房體系"雙軌制既有利于解決民眾住房問題，緩和社會矛盾，又能化解"滯漲"風(fēng)險(xiǎn)。

　　保障房大規(guī)模的建設(shè)必定帶動大量的投資，促進(jìn)一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得控通脹、促民生的同時，也拉動了內(nèi)需，確保了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長，從而緩解歐債危機(jī)導(dǎo)致的出口減少對經(jīng)濟(jì)造成的影響。

　　保障房的大規(guī)模建設(shè)，要解決其資金以及工程等問題，離不開房地產(chǎn)商的積極參與。如何倒逼房地產(chǎn)商從高利潤的商品房開發(fā)，轉(zhuǎn)向利潤較低保障房建設(shè)呢。目前，中央一方面通過嚴(yán)厲措施限制房價上漲，另一方面極大地建設(shè)保障房。在此背景下，萬科、招商、保利等房企大佬紛紛加大參建保障房的力度，原因在于它們不得不意識到保障房在樓市的比重將越來越大，轉(zhuǎn)向保障房建設(shè)將有利于企業(yè)曲線避開樓市調(diào)控，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。同時，大型房地產(chǎn)商還能夠利用它們先進(jìn)的經(jīng)營模式，通過有效地控制成本，從保障房建設(shè)中獲取可觀的利潤。而"商品房體系+保障房體系"的雙軌制，在解決低收入者基本住房問題的同時，將松綁房地產(chǎn)調(diào)控，以滿足中高收入階層對商品房的需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　三、未來走勢分析

　　保障房大規(guī)模建設(shè)，首先可能會引發(fā)房地產(chǎn)市場新的一輪洗牌。此前的一系列限購及信貸收緊措施，令一些實(shí)力較弱房地產(chǎn)商資金鏈出現(xiàn)斷鏈，經(jīng)營出現(xiàn)了一定的困難。而保障房項(xiàng)目，一般由地方國資房企或大型房地產(chǎn)商獲得，那些實(shí)力較弱的房地產(chǎn)商難以染指。即使它們獲得了保障房項(xiàng)目，由于自身管理不夠先進(jìn)，難以通過降低成本來從利潤較低的保障房項(xiàng)目中獲取利潤。因此，實(shí)力較弱的房地產(chǎn)商將有可能在房地產(chǎn)調(diào)控和保障房建設(shè)的洗牌中率先出局。而實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)商，將利用這次洗牌，進(jìn)一步鞏固優(yōu)勢。

　　此外，實(shí)行的"商品房體系+保障房體系"雙軌制，在保障房大規(guī)模建設(shè)以解決低收入者住房困難問題后，社會矛盾就得以緩和，而此時商品房調(diào)控將會得到松綁，為房地產(chǎn)商帶來更大的發(fā)展空間。這就好比，通過相對狹窄的橋面后，呈現(xiàn)在眼前的是一片"空曠地".

　　四、超預(yù)期分析——保障房建設(shè)提速、限購令

　　總體來看，市場對于保障房建設(shè)的意義是反應(yīng)不足的，主要憂慮在于地方政府的動力，與建設(shè)資本不足問題。廣州萬隆網(wǎng)認(rèn)為，從目前的情況來看，這兩點(diǎn)有明顯的改觀。第一，保障房二次提速體現(xiàn)政府的決心與政策方向。到目前為止，保障房建設(shè)可分成二個階段。第一階段是1000萬套保障房任務(wù)的提出，主要是針對高房價。第二個階段是3600萬保障房的提出，在原來已提速的基礎(chǔ)上再次加碼，體現(xiàn)政府的堅(jiān)定決心。第二，開發(fā)商參與保障房建設(shè)是雙贏的局面。對政府而言，"限購令+保障房"是雙軌制的順利切換。保障房可以解決住房難、保增長的問題，限購令可以封鎖房價上升的空間，降低通脹壓力。對開發(fā)商而言，限購令將是一次行業(yè)洗牌，參與保障房建設(shè)在短期內(nèi)對盈利能力貢獻(xiàn)有限，但可以換來未來的主動權(quán)與市場空間。如完成保障房指標(biāo)的可以獲得政策性扶持，并在行業(yè)洗牌中擁有更大的空間。

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房地產(chǎn)調(diào)控的松綁及雙軌制情況分析